个人住房贷款

作者:z357893317 2013-03-29 13:59
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前,个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。 (1)个人住房委托贷款全称是个人住房担 ..
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前,个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
   (1)个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款,它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。 
  (2)个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款,各银行的贷款名称也不一样,建设银行称为个人住房贷款,工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。 
  (3)个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外,还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
 
 
担保公司的意义及作用 
 
  设计适宜的贷款方案 
  争取优惠的贷款利率 
  加快贷款办理的进度 
   
  提供专业评估担保服务 
  目前,许多投资担保公司,在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营,获得了银行充分信任,一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司,双方都取得了比较好的合作效果。 
  其中北京厚泽投资担保有限公司就是一个非常成功的案例。厚泽担保是一家专业化的个人信贷服务机构,致力于为银行、商家、客户提供专业化的信贷服务。截止2009年12月底,厚泽担保累计办理各类房屋抵押贷款超过3.6万余笔,累计贷款额度超过220个亿,市场占有率为北京市场的20%左右。与国内各家商业银行、外资银行和非银行金融机构都有着广泛的合作。
 
贷款用途及对象
  个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房。 具有完全民事行为能力的中国公民,在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人,在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
 
贷款条件 
 借款人必须同时具备下列条件: 
(1)有合法的身份。 
  (2)有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力。 
  (3)有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。 
  (4)有所购住房全部价款30%以上的自筹资金(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%),并保证用于支付所购住房的首付款。 
  (5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。 
   (6)贷款行规定的其他条件。
 
贷款额度期限
  贷款最高为所购(建造、大修)住房全部价款或评估价值(以低者为准)的70%; 贷款期限一般最长不超过30年。 贷款利率按照中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的相关利率政策执行。 
 
 
还款方式
  贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。
   1、等额本金   是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。   每月还款金额 = (贷款本金 / 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率   特点:由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,贷款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
  2、等额本息   在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。   每月还款金额 = [贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]   特点:相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多,还款初期利息占每月供款的大部分,随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。
 
申请贷款应提交的资料
  (1)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);
   (2)贷款行认可的借款人偿还能力证明资料;
   (3)合法有效的购买(建造、大修)住房合同、协议及相关批准文件;
   (4)借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明; 
  (5)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复印件);
   (6)贷款行规定的其他文件和资料。
 
客户贷款流程
(1)贷款咨询:通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况;       (2)贷款申请:提交银行规定的申请个人住房贷款的材料;
(3)签订合同:客户的申请获得批准后,与银行签订住房贷款合同;   
(4)贷款发放:银行在条件具备时按合同约定发放贷款;   
(5)客户还款:客户按合同约定按时还款;   
(6)贷后服务:客户享受银行提供的新产品和增值服务。”
 
最新个人房贷政策
  为了抑制房价过快上涨,今年4月国务院颁发《国十条》要求金融机构对个人房贷实行差别化信贷:   对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
 
 
 
个人—手住房贷款
产品定义
  个人一手住房贷款是指兴业银行向借款人发放的用于购买各类型住房(不含二手住房)的贷款。
产品特色
  提供还款宽限期服务,即为借款人提供从每月固定还款日至当月月末,最长可达10天的宽限期。在宽限期内任意时间还款均属正常还款,不收逾期利息和罚息,也不影响个人信用记录。
   
申请条件
   1、年龄在18周岁(含)以上65周岁(含)以下,有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、无不良信用记录、具有完全民事行为能力的自然人;
   2、申请人年龄与借款期限之和不超过70;
   3、有购买住房合同或协议,且借款人支付符合规定的首付款;
   4、借款人的职业和经济收入稳定,具有偿还贷款本息的能力;
   5、有经兴业银行认可的有效担保;
   6、在兴业银行开立个人结算账户,并通过自然人生家庭理财卡办理贷款支用和偿还等结算业务;
   7、兴业银行规定的其他条件。
贷款额度、期限和利率
  1、对首次申请贷款购买普通自住房的,贷款金额最高不超过抵押物净值的80%。具体贷款成数政策可咨询当地分行。
   2、贷款期限最长不得超过30年,且贷款期限加借款人年龄不超过70。
   3、首次申请贷款购买普通自住房的,贷款利率不低于中国人民银行公布相应档次基准利率的0.7倍。其他情况贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率及相应的浮动比例内执行,具体利率执行政策请咨询当地分行。
贷款偿还方式
  期限在一年(含)以内的个人住房贷款,实行到期一次还本付息,利随本清;也可实行按月(或按季)计息,到期结清贷款本息。   期限在一年以上的个人住房贷款,本息偿还可采用等额本息还款法、等额本金还款法及其他兴业银行认可的方式。
 
申请资料
  1、借款人及配偶有效身份证件、户口簿、婚姻证明(未婚的提供未婚声明); 
  2、借款人及配偶的经济收入证明、其他资产证明;
   3、《兴业银行个人住房(商用房)借款申请表》; 
  4、《商品房销(预)售合同》/《房地产买卖合同》;
  
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